国内外酒店投资研究概况

       一个成功的酒店应包括明确的市场定位、围绕市场定位的酒店风格设计、科学的投资分析、好的管理者等几个关键因素。酒店投资的影响因素可以分为外部和内部两个方面，外部是经济、政策、政治等宏观因素，而内部是区位、资金、管理技术等微观因素，这些因素都会在不同程度上影响到酒店投资的成功与否。

       自2004年以来我国酒店业迎来了一个大规模投资开发的浪潮，然而在发展过程中出现了各种问题，产生这些现象的部分原因是由于一些投资者对于酒店投资缺乏深入了解，盲目进行酒店投资决策行为。因此我们需要对酒店投资进行深层次剖析，了解国内外对酒店投资研究现状，以避免酒店投资误区。 

　一、酒店投资的特征分析 

1.酒店投资是一种实物投资 

　实物投资，是指将投资资金用于购置固定资产和流动资产，直接用于生产经营，并以此获得预期收益的投资，是完全不同于金融投资(证券投资)的一种投资形式。实物投资具有长期投资的特性，投资周期长、资金周转慢、期望收益高的特性。酒店投资发展阶段可分为：建造期、开业期、经营期、低谷期、调整期，由于酒店独特的产品，可以说在每个发展阶段都需要不断的投资，然而最大的投资部分还是在建造期(建筑物等固定成本)。因此酒店投资作为一种实物投资，具有投资资金需求量较大，长线投资长远回报，(国际上对酒店投资回报周期为15-20年)，李欣宇(2005)认为：新增投资主体中的非国有资本成分要高于国有资本成分，投资主体似乎更加看重酒店作为一项长线投资的不动产性质。 

2.酒店投资可以作为房地产投资的类型，实现产权交易 

  　酒店投入资金形成的增值后的产权作为商品出售而取得的回报，它通过完成资本投入、资本培育、资本转让的增值循环过程，以酒店房地产产权交易的形式取得交易回报。特别是当前受到众多投资商重视的“分时度假”、“产权酒店”为典型代表。因此酒店是房地产发展商的最佳选择媒介，具有保值、增值、融资等综合效用，张润钢(2005)认为：酒店从投资来看不是第三产业而是建筑业，投资与回报之间存在内在的规律。正因为酒店可以作为房地产投资类型，它能对经济气候能作出快速反应，可以作为写字楼市场经营绩效的风向标。这也表明了酒店可以在多元化的地产投资组合中对平衡投资绩效验证起到很重要的作用。 

3.酒店投资的成本不可逆性和未来不确定性 

　　投资的成本不可逆性是指由于投资的失败而导致投资的成本部分甚至全部变成沉没成本(Sink Cost )，从而不能收回全部的项目投资成本。但是酒店投资成本的不可逆性不同于企业的研发项目投资，如果企业项目开发不成功，投资成本基本上是完全不可逆的，酒店即使投资失败，最后还有实体建筑物资本和土地资本。但是由于酒店资产的特殊专用性，酒店退出壁垒还是很高，酒店产品很难转产为其它产品，对于酒店资产的用途改变需要投入高昂的成本。目前酒店资产的退出也仅仅表现为产权主体和经营主体的转移和退出，不能做到生产要素的退出，即行业生产服务能力的消亡。同时，投资的不确定性是指投资者在当前并不能够确切地知道将来的投资收益状况，投资的未来收益状况是投资者所不能完全控制的，是由投资者所处的外部经济环境的随机变量决定的，理性的投资者只可能知道其投资未来收益状况的主观概率分布。由于酒店的收益来自于酒店产品(客房、餐饮、娱乐等产品)服务，涉及到经营管理水平、周边市场竞争状况等多方面因素，投资者很难确切的知道未来回报，因此酒店投资同样存在未来的不确定性。 

4.酒店投资风险的客观存在 

　　投资风险指投资者达不到预期的收益或遭受各种损失的可能性，即投资收益的不确定。酒店投资风险是客观存在的，它包括系统风险和非系统风险，一般来说系统风险包括市场风险、政策风险等，非系统风险包括财务风险、经营风险等。国外学者阿兰·T·斯塔茨提到与酒店投资相关的风险评估非常重要和复杂，认为选址、改迁、管理、所有权、经济、竞争环境是需要考虑的主要风险类型;Yae SockRoh(2002)研究连锁酒店集团发展中特许经营形式的风险问题;台湾学者Sheng-Hshiung Tsaur， Gwo-Hshiung Tzeng，Kuo-Ching Wang(1997)结合模糊数学和层次分析法对旅游风险进行评估。国内学者对于酒店投资风险研究，则多集中在产权酒店(分时度假酒店)和经济型酒店。一方面新兴的产权式酒店由于其经营方式完全不同于传统的酒店运作模式，因此吸引了众多的学者对其进行研究，如风险来源与控制(钱廷仙，2005);法律风险研究(周丹，2006);投资风险防范(沈国娟，2006);而对于经济型酒店的投资关注，则是源于我国近几年经济型酒店的迅猛发展，如颜亮(2005)、符振彦(2006)、赵爱玲(2007)、郑盎(2007)、楼丽娜(2007)、唐娟(2007)等认为随着过热的经济型酒店投资，投资风险有逐渐增大的趋势，如表现在回收期加长、投资泡沫现象、运营成本增大等. 

5.酒店投资类型多样化 

　　目前国际上对于酒店类型的分类不完全统一，基于不同的角度，可进行多种类型的划分。按照阿兰T斯塔茨《酒店与饭馆管理》一书中的分类，一是根据酒店的设施和服务质量(星级评定制度)可分为：五星级、四星级、三星级、二星级、一星级;二是从目标市场分为：商务酒店、度假酒店、主题酒店、女性酒店、旅游酒店等;三是根据提供服务类型：有限服务型、延长停留型、完全服务型;四是根据是否拥有酒店产权，以及投资者不同的投资取向，通常划分为三种业态：自营、契约管理和特许连锁经营，投资者可以根据自己的投资偏好来选择投资。总之由于缺乏一套统一的酒店分类标准，导致投资过程中存在酒店类型混乱问题。何建民(2005)从客源特征与产权类型两个视角进行了酒店类型与投资发展模式研究;赵祥龙(2006)调查发现，我国二、三星级酒店在平均房价和入住率两个方面均表现疲软，相应的高星级酒店和经济型酒店成为现阶段投资热点。 

二、酒店投资的动机分析 

1.利润动机 

　　一切经济性主体投资的根本动机。特别是酒店投资提供了抵抗通货膨胀的长期防御手段，房间价格可以随通货膨胀相应被提高，加速折旧和抵押利息减免，能够将酒店投资的平均收益率提高几个百分点，使得酒店投资从财务方面看是值得的;同时加速折旧提高了酒店作为一项能够为其他收入来源带来税收庇护的投资项目的吸引力，使得酒店能够在帐面亏损情况下经营。我国投资者热衷在：一是把酒店作经营抵押和产权抵押，通过两种重复抵押以兑现资金渠道，这就很即期地收回投资资金;二是在目前的税收体制下，把主业所得的待分配利润转为酒店投资，也可以达到合理避税，并为投资者主业项目提供提升品味、营造交际场所的功能(李欣宇，2007)。 

2.连带效应动机 

　　一是品牌效应突出：借酒店投资相对简单，但社会影响作用巨大，通过投资酒店显示企业实力，加强了政治地位、经济地位、融资能力等无形价值，迅速提升企业品牌形象， garyk.vallen和jeromej.vallen(2002)认为：地产酒店产权(所有权)资金可能来源于知名的商业人士或业内人士，他们投资既为自身荣誉也为社会影响;二是现金流效应：一旦酒店经营步入正轨，酒店就能够产生稳定的现金流，并能持续几十年，持续稳定的现金流对企业的长期发展是十分有利的;三是利用投资兴建酒店提升周边土地价值的动机。 

3.结构动机 

　　一是企业多元化发展需要：企业为了产业结构的完整和寻找新的投资领域，投资酒店业拓展企业发展的领域;二是集团自身接待需要：有些企业考虑到企业自身有许多客人要招待，与其给别人赚钱还不如自己消化，于是投资建酒店(张冠明，2005)。还有学者认为，投资者利用产权酒店(分时度假)开展所谓的“圈地动机”(胡静，2005)等。 

三、酒店投资的影响因素分析 

　　一个成功的酒店应包括明确的市场定位、围绕市场定位的酒店风格设计、科学的投资分析、好的管理者等几个关键因素。酒店投资的影响因素可以分为外部和内部两个方面，外部是经济、政策、政治等宏观因素，而内部是区位、资金、管理技术等微观因素，这些因素都会在不同程度上影响到酒店投资的成功与否。Ray H. Anderson(2002)认为通货膨胀比其他因素对酒店行业的投资影响都大，因此进行了通货膨胀对酒店投资决策的影响研究;John Theodorides(2002)对匈牙利的合法金融事件对于国内外酒店行业的投资影响进行了相关研究;朱卓任(2002)认为政策、政治、经济等外部因素对酒店投资产生极大的影响;赵建明(2002)探讨了影响星级饭店投资效益的因素分析;马勇、王勇(2005)进行了中外酒店投资的盈利模式比较研究;Marta Jacob、José Luis Groizard(2007)发展中经济状态下酒店连锁投资的技术转让与跨国形态分析。 

　　特别对于酒店投资中的融资分析较为关注，不过多集中于广泛阐述，而系统化研究较少。酒店酒店传统融资方式与企业一般融资方式都大同小异，包括：银行信贷、项目融资、股份融资、关系融资、租赁融资(出租回收)等;酒店现代融资方式同样融合了现代金融市场，包括国内上市融资、海外上市融资等;同时由于酒店投资具有独特的特征，出现了新兴融资方式，如房地产投资信托基金(REITs)、私募基金与风险资金融资、与产权式酒店相联系的产权融资等。总之，酒店融资方式多样化出现与我国酒店投资发展阶段相联系，也就是与酒店投资主体相联系，不同的酒店投资主体选择酒店融资方式是不一样的，酒店无论哪种融资方式的选择都遵循“成本与风险最小化，效益最大化”的原则。 

四、酒店投资的宏微观研究 

1.宏观方面 

　　国外学者较多的集中在酒店投资决策的经济标准衡量，如Anna Mattila Ph.D.(1998)指出虽然亚洲整体投资环境良好，但是西方投资基金由于感知风险，却不是热衷，特别进行了亚洲酒店业投资的回报和机遇分析;Frank Go, Sung Soo Pyo, Muzaffer Uysal and Brian J. Mihalik(2002)研究了跨国酒店集团的酒店投资决策标准，更注重收益率而不是金融风险;Bob Desautels and Julia Christensen(2002)进行了加拿大酒店行业的收购、兼并和国外投资现象的分析研究;黄立冲(2004)总结亚洲酒店投资市场的特征为：固定资产价值高无形资产价值少;重资产收益忽视现金流;缺乏质量稳定可靠的中档和经济型酒店;整体经营水平偏低。 

　　国内学者较多集中在酒店投资现象的宏观研究。最早关注酒店投资的学者张凌云(1988)针对当时我国旅游发展迅速带动酒店业快速发展的势头，从政策、政府等多方面进行了旅游饭店投资失控问题的思考;刘伟(2003)通过对我国酒店档次结构、出租率、营业收入等各个指标分析，指出在我国酒店档次越高，规模越大，其出租率越高，效益越好，特别是大规模、高档酒店尚有一定的市场空间和投资机会，是未来中国酒店业的发展方向;陈雪琼(2006)总结我国酒店投资存在三大现象，分别为“投资总量与需求总量失衡现象”、“投资结构(产业结构、产品结构、地区结构等)不合理现象”、“投资区位不均衡现象”;邓新华(2007)针对目前酒店投资火热的现象，提出了当前学者应该注重酒店投资的若干相关问题研究，特别是酒店投资非理性行为研究，如定义、动因、特点、表现形式、负作用等，以此推动酒店的投资者、酒店行业主管部门、协会以及政府不断加深对饭店非理性投资问题的认识，促进我国酒店业的理性发展。 

2.微观方面 

　　目前我国存在一个普遍现象：酒店开始筹建之前未明确界定酒店的筹建宗旨和使命且缺乏明确、切合实际的建设目标。特别我国酒店投资的实际设计当中“重材料，轻设计;重色彩，轻功能;重形式，轻细节”。 酒店的投资是一门学问，对地段、设计、运营管理的要求非常高，目前一些投资者投资开发的酒店目的较为多样，出现了并不是站在酒店经营角度的酒店投资，违背酒店投资的科学性。这些酒店往往出现投资失控，不计成本，不顾行业发展特性等弊病，给酒店业的投资与经营带来系统风险。 

　　王子为(2003)进行了酒店投资的人文理念市场趋势研究，认为“自由、舒适、便捷、自然、沟通”这些人文理念，将对酒店行业产生巨大、深远的影响。紧紧把握这些市场变化的趋势，是酒店投资者分析决策的重要依据;也是酒店经营者保持良好GOP业绩，提高工作水平，开拓未来市场的重要前提;王奕(2004)指出酒店投资的成功要素是一组包括“观念”和“知识”的完整系统，前者是认识论，后者是方法论，而我国很多酒店投资者对于酒店的了解处于比较模糊状态，总结我国酒店投资者存在三大“观念误区”：一是不知道酒店投资设计是专门的学科;二是酒店投资的认识上，思想保守，不能解放思想;三是所谓的“进步中的退步主义”;袁学娅 (2005)认为投资者注重酒店整体资金投入，却忽视酒店细节。 

　　总之从酒店管理(Hotel Administration)系统和层次的角度来看，我们较多的注重酒店管理的服务和产品运作层面、功能管理层面，很少涉及到投资行为层面和战略管理层面，这在很大程度上影响了我国酒店投资的效率性。(文/李霞)

以上节选自[迈点网]